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《镇江市区既有住宅加装电梯工作实施意见(试行)》政策解读
发布时间:2020-01-23 12:03  稿件来源: 字体调整:  浏览次数:

  

  一、起草背景

  随着城市人口老龄化的加快和人民群众对美好生活需求的日益增长,既有住宅加装电梯越来越引起居民,尤其是居住在无电梯楼房中的中老年住户的广泛关注,成为一个亟待解决的民生问题。2019年国务院政府工作报告提出城镇老旧小区要大力进行改造提升,支持加装电梯。为进一步完善既有住宅使用功能,切实改善和服务民生,满足广大居民尤其是中老年居民便利出行需求,经过充分调研,结合我市实际,制定了《镇江市区既有住宅加装电梯工作实施意见(试行)》(以下简称《实施意见》)。

  二、起草依据及参考资料

  1. 《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国特种设备安全法》《江苏省特种设备安全条例》《江苏省物业管理条例》等相关法律、法规。

  2. 参考资料:杭州、苏州、常州等城市的相关政策文件。

  三、主要内容

  《实施意见》坚持以依法依规、简化便民、愿改尽改为指导思想,参考其他城市做法,根据我市实际进行起草。《实施意见》共分为七个部分,分别为:适用范围、基本原则、实施主体、资金筹集、实施流程、职责分工、其他事项。其主要内容有:

  (一)适用范围:明确了市区已建成并投入使用、具有合法权属证明、未列入房屋征收改造计划、未设电梯的地面四层及以上非单一产权住宅。自建房、别墅、C或D级危房,以及已列入房屋征收范围和计划、已列入危旧房改造计划的住宅,不适用本意见。

  (二)基本原则:坚持以“政府引导、业主自愿、充分协商、保障安全”为既有住宅加装电梯的基本原则。同时,在征求业主意见方面规定,既有住宅加装电梯应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。拟占用业主专有部分的,还应当征得该专有部分业主的同意。

  (三)实施主体。明确本幢或本单元出资加装电梯的全体业主为实施主体,负责组织协调意见统一、方案制定、协议签订、工程报建、设备采购、工程实施、维护管理等相关工作。为便于业主实际操作,业主可以书面委托1名业主或原产权单位、原建设单位、电梯安装企业、物业服务企业、代建单位等作为代理人代理上述工作。

  (四)资金筹集。明确了业主可多渠道筹集资金,包括提取该住宅的专项维修资金、提取本人及配偶的住房公积金、申请财政资金补贴等。同时,也鼓励通过“企业投资、受益业主付费”等方式,引入社会资本参与加装电梯工作。

  (五)实施流程。主要包括征询意见、编制方案、签订协议、协议公示、施工图审查、联合会审、工程施工、竣工验收、使用管理等9个环节。

  (六)职责分工。既有住宅增设电梯工作由辖区负责,辖区政府成立加装电梯工作领导小组和日常工作机构,负责加装电梯联合会审、统筹协调、组织实施工作。市级有关部门根据职责分工制定相关配套政策,并进行指导和协调。街道办事处、社区居委会负责政策宣传、业务指导、矛盾协调等工作。

  (七)其他事项。主要是强调安全要求、规划要求、产权以及邻里纠纷处理等方面的问题。一是符合《中华人民共和国特种设备安全法》以及相关标准和安全技术规范的要求。二是加装电梯新增部分不计入容积率,不再另行测绘,不计入各分户业主产权面积,不办理不动产登记,用地面积或分摊用地面积不作变更。三是在房屋产权发生变化时,出让人应告知受让人加装电梯的事实并移交有关资料。受让人自该房屋转移登记之日起,享有约定的权利和履行相应义务。四是明确对已经依法办理有关施工手续的既有住宅加装电梯工程,业主不得阻挠、破坏施工,阻挠、破坏施工的,公安部门按照《治安管理处罚法》的有关规定处理。

  四、有关政策说明

  (一)坚持便民高效,尽量简化审批手续

  我市在借鉴其他先试先行城市的基础上,提出了按照便民高效的原则,大力简化审批手续的措施。既有住宅加装电梯采用联合会审的方式,由辖区政府成立既有住宅加装电梯工作领导小组,组织住建、自然资源、市场监督、消防、财政、城管、民政等部门,和有关管线单位进行联合审查,并出具联合审查意见。

  (二)坚持依法依规,充分尊重业主意愿

  为妥善协调业主意愿,保证全体业主权益,《实施意见》借鉴外地城市的成功经验,在符合相关法律法规的前提下,注重发挥基层力量协商调解。

  1. 根据《江苏省物业管理条例》规定,既有住宅加装电梯应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。拟占用业主专有部分的,还应当征得该专有部分业主的同意。

  2. 为保证全体业主权益,加装电梯协议、设计方案需由社区进行公示证明,公示期间应无利害关系人提出反对意见,或有利害关系人提出异议,经调解和协商已达成一致意见的方可继续实施。

  3. 充分发挥业主委员会、街道办事处和人民调解委员会等基层组织的力量,做好政策宣传和矛盾的协商调解工作。

  4. 与其他城市相比,我市增加了首次征询意见环节,主要是考虑到方便后续环节的推进,减少业主在方案设计、房屋评估等方面涉及到的人力和财力损失,也体现了业主自愿、充分协商的原则。

  5. 为保证已办理有关施工手续的加装电梯业主权益,《实施意见》规定,对已经办理有关施工手续的既有住宅加装电梯工程,相关业主应当提供必要的施工便利,不得阻挠、破坏施工。阻挠、破坏施工的,公安部门按照《治安管理处罚法》的有关规定处理。

  (三)坚持多措并举,多渠道筹集资金

  根据调研了解,既有住宅加装一部电梯费用通常需要40-50万元左右,分摊到每个住户平均出资费用在4-8万元左右。为此,《实施意见》提出了多种渠道筹措加装电梯资金的措施。

  1. 业主作为资金首要和主要筹集者,为支持业主自有资金筹集,在政策上允许房屋产权人及配偶提取住房公积金,允许使用该住宅的专项维修资金。

  2. 一次性给予每部电梯6万元的财政资金补助。对符合既有住宅加装电梯申请条件的最低生活保障家庭、城市特困分散供养人员、特困职工家庭出资加装电梯的,一次性给予每户6万元的财政资金补助,补助资金由市、区两级按照现行财政体制分担。

  3. 鼓励吸引社会资本投资,通过“企业投资、受益业主付费”等方式,引入社会资本参与加装电梯工作。

  (四)坚持安全第一,全过程落实质量安全要求

  既有住宅加装电梯项目在简化审批流程的同时,必须明确各项建设要求,确保工程项目的质量和安全。为此,《实施意见》中明确了各方责任,提出了多项保障措施。

  1. 施工前,既有住宅加装电梯设计方案经业主充分协商、公示认可后,实施主体委托原设计单位或者具有相应资质的设计单位进行施工图设计,并将施工图送图审机构审查。

  2. 施工中,明确实施主体对既有住宅加装电梯施工过程安全生产负总责,施工单位、工程监理单位等应当接受建设工程质量安全监督部门和特种设备安全监督管理部门的质量安全监督。

  3. 施工后,应当在辖区住建局、市场监督管理局和街道办事处的监督下,实施主体组织设计、施工、监理、电梯销售、电梯安装及电梯维保等单位,对加装电梯工程进行综合验收,形成竣工验收意见。

  4. 根据特种设备安全相关法律法规的要求,规定在电梯投入使用前或者投入使用后三十日内,应向区特种设备安全监督管理部门办理使用登记,取得使用登记证书。

  5. 明确后续维保养护责任,实施主体可通过协议委托物业服务公司、电梯企业或业主代表为电梯使用管理单位,由其负责日常运行管理和维护保养工作,保障电梯安全使用。

  (五)人数和面积的计算

  1. 面积计算:《江苏省物业管理条例》规定,专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

  2. 业主人数计算:《江苏省物业管理条例》规定,业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算;总人数,按照前项的统计总和计算。

  

  

  

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